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상속받은 집, 무조건 다주택일까? 예외 인정 조건을 확인하세요
1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해선 세대가 보유한 주택 수가 1채여야 합니다.
그런데 만약 상속을 통해 추가로 주택을 보유하게 되었다면,
이 경우에도 다주택으로 간주되어 양도세 중과를 적용받게 될까요?
결론부터 말하면, ‘상속주택’은 일정 요건을 충족하면 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
이번 글에서는 상속주택이 어떤 경우에 주택 수에 포함되지 않는지,
비과세 및 중과 회피를 위한 조건과 사례 중심으로 정리해보겠습니다.
상속주택이 주택 수에서 제외되는 이유
정부는 실수요 중심의 부동산 정책을 펴는 동시에
비자발적으로 생긴 다주택 상태에 대해선 일정한 배려를 하고 있습니다.
상속은 본인의 의지와 무관하게 발생하는 일이기 때문에
일부 조건 하에서 상속주택을 주택 수 계산에서 제외할 수 있는 제도를 두고 있습니다.
다만, 조건을 만족하지 않으면 일반 다주택자와 동일하게 중과세가 적용될 수 있으므로 주의해야 합니다.
양도세 비과세 적용 시 상속주택 제외 요건
1세대 1주택자가 기존 보유주택을 양도하면서 비과세를 적용받으려는 경우,
다음 조건에 해당하면 상속주택은 비과세 판단 시 주택 수에서 제외됩니다.
- 상속개시일 당시 피상속인이 단독 소유한 1주택
- 상속받은 주택 외에 나머지 모든 요건을 충족한 1주택일 것
- 상속받은 주택을 5년 이내 처분하거나, 처분하지 않아도 실질적 보유를 중단할 것
예를 들어,
- 상속주택이 시골에 있는 단독주택이고
- 본인이 기존에 보유한 수도권 아파트를 양도하는 경우라면
상속주택이 주택 수에 포함되지 않아 비과세 적용이 가능합니다.
중과세 회피를 위한 주택 수 제외 요건 (조세특례)
다주택자에게 적용되는 중과세를 회피하기 위한 상속주택 제외 요건은 다소 복잡합니다.
관련 법령은 아래와 같은 조건을 모두 충족해야만 중과세 배제 대상으로 인정합니다.
- 상속개시일로부터 5년 이내에 양도할 것
- 상속주택 외 주택을 소유하지 않거나, 1주택만 보유할 것
- 상속주택이 지방 저가주택일 경우 자동 제외 대상
- 공동상속의 경우, 지분이 40% 이하이고 1명이 단독 거주 중일 것
이 조건을 충족하지 못한다면 상속주택도 보유 주택 수에 포함되어
**2주택 중과세율(기본세율 + 20%) 또는 3주택 이상 중과세율(기본세율 + 30%)**이 적용될 수 있습니다.
대표적인 제외 대상: 지방 저가 상속주택
다음의 조건을 만족하는 주택은 상속주택이라면 자동적으로 주택 수에서 제외됩니다.
- 수도권 외 지역 소재
- 공시가격 3억 원 이하
- 상속개시일로부터 5년 이내 양도
이런 주택은 실거주 목적이 아니며 상속에 의한 일시적 보유로 판단되어
다주택자 중과세 판단 시 자동적으로 제외되니 반드시 체크하세요.
실무에서 주의해야 할 포인트
- 상속지분이 있더라도 단독명의가 아니면 제외 불가할 수 있음
- 상속주택을 실질적으로 활용 중이라면 주택 수 포함 가능
- 지방 저가주택이라도 일정 요건 미충족 시 제외 안 될 수 있음
- 상속받은 주택의 공시가격 기준은 상속개시일 기준으로 판단
특히 지분 상속인 경우, 전체 주택에 대한 지분율이 크거나
실제로 거주하거나 임대 수익이 발생하면
주택 수에서 제외되지 않는 사례가 많습니다.
마무리 요약
상속주택은 정해진 요건을 충족하는 경우에만 주택 수에서 제외되며,
그렇지 않을 경우 일반 주택과 동일하게 과세 대상이 됩니다.
다주택 중과세나 비과세 요건 판별 시 반드시 상속 관련 기록을 검토해야 하며,
상속일 기준, 주택의 위치, 공시가격, 지분율, 보유기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
만약 본인이 상속주택을 보유한 상태에서 기존 주택을 양도하려 한다면,
사전에 세무전문가와 상담을 통해 비과세 및 중과 회피가 가능한지를
명확히 판단해두는 것이 가장 좋은 절세 전략입니다.