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양도소득세, 정말 안 내도 될까? 조건부터 꼼꼼히 확인하세요
부동산을 매도할 때 가장 많이 묻는 질문 중 하나는
“이 집 팔면 세금 내야 하나요?”입니다.
특히 1가구 1주택자라면, 일정 조건을 충족할 경우 양도소득세가 비과세될 수 있기 때문에
사전에 정확한 기준을 확인해 두는 것이 매우 중요합니다.
이번 글에서는 2025년 현재 기준으로
‘1가구 1주택 비과세 조건’이 어떻게 적용되는지,
실제로 어떤 사례에서 비과세가 되고, 어떤 경우에는 안 되는지를 자세히 정리했습니다.
1. 1가구 1주택의 정의
세법상 ‘1세대’란 동일 주소에서 생계를 함께하는 가족 단위를 의미하며,
‘1주택’은 세대원 전원이 소유한 주택이 1채뿐인 경우를 뜻합니다.
즉, 세대 기준으로 주택 수를 판단하며, 배우자나 자녀가 따로 주택을 보유하고 있다면
세대 전체 주택 수가 2주택 이상으로 간주됩니다.
2. 비과세 기본 조건 요약
| 보유 기간 | 2년 이상 (조정지역 내는 ‘2년 보유 + 2년 실거주’) |
| 세대 기준 | 세대원 전체 주택 수가 1채여야 함 |
| 면적 제한 | 없음 (단, 고가주택은 세액 일부 과세) |
| 양도 금액 | 12억 원 초과 시 초과분 과세 (2023년부터 적용) |
※ 고가주택: 실거래가가 12억 원을 초과하는 주택 → 초과분에 대해 과세 발생
3. 실거주 요건, 언제부터 필요할까?
조정대상지역 내 주택은 2년 보유 외에도 2년 이상 실거주 요건이 추가됩니다.
예를 들어, 서울, 과천, 세종 등 규제지역에 있는 아파트는
소유한 지 2년이 넘었더라도 실거주를 하지 않았다면 비과세 적용이 거절될 수 있습니다.
또한, 2021년 1월 1일 이후 취득한 주택부터 실거주 요건이 적용되므로,
취득 시점에 따라 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
4. 고가주택일 경우 비과세는 어떻게 적용될까?
12억 원 이하: 전액 비과세
12억 원 초과: 초과 금액만큼 비과세에서 제외되어 과세 대상이 됨
예)
- 양도 차익이 4억 원이고, 주택 실거래가가 15억 원인 경우
→ (15억 - 12억)/15억 = 20% 과세
→ 양도차익 4억 원 중 20%인 8천만 원이 과세 대상
5. 이런 경우 비과세가 안 됩니다
- 가족 구성원 중 한 명이 분양권을 보유한 경우 → 주택 수에 포함되어 2주택 간주
- 임대주택 등록을 하지 않은 다가구 주택 보유
- 이사 목적이 아닌 위장이혼 후 각각 주택 보유한 경우
- 세대분리가 인정되지 않는 자녀와 따로 주택을 소유한 경우
6. 꼭 확인해야 할 참고 사이트
정확한 비과세 요건 적용 여부는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
아래 사이트에서 직접 사례를 확인하거나, 세금 자동계산 도구를 이용해보세요.
- 국세청 홈택스 양도소득세 계산기
→ https://www.hometax.go.kr
(접속 후 ‘모의계산 > 양도소득세 계산’ 메뉴 이용) - 조정대상지역 확인 및 고시자료
→ https://www.molit.go.kr
(국토교통부 > 정책자료 > 고시/공고) - 국세청 1세대 1주택 비과세 사례집
→ https://www.nts.go.kr
(세법해석 사례 또는 세무자료실 참고)
마무리
1세대 1주택 비과세는 모든 주택 보유자에게 자동으로 주어지는 혜택이 아닙니다.
보유 기간, 실거주 요건, 고가 여부, 세대구성 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하기 때문에
단순히 주택이 1채라는 이유만으로 비과세를 확신해서는 안 됩니다.
양도 전, 반드시 본인의 세대 구성과 보유 이력, 지역 요건 등을 꼼꼼히 확인하고
필요하다면 홈택스 계산기나 세무 전문가의 조언을 활용해
불필요한 세금 부담을 미리 피하시기 바랍니다.