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집 팔 때 얼마나 내야 하나? 실전 적용 가능한 가이드
부동산을 매도할 때 가장 민감한 세금이 바로 양도소득세입니다.
단순히 '이익이 나면 낸다'는 개념을 넘어서
보유기간, 실거주 여부, 주택 수, 지역에 따라 세율이 천차만별로 달라집니다.
이번 글에서는 양도소득세 계산 공식, 적용 세율,
그리고 2025년 기준 바뀐 제도까지 하나하나 짚어드리겠습니다.
자산을 처분하기 전 반드시 확인해야 할 핵심 정보입니다.
양도소득세, 언제 발생하는가?
양도소득세는 **부동산을 팔아서 생긴 차익(양도차익)**에 대해 부과되는 세금입니다.
여기서 중요한 점은 ‘팔기만 하면 내는 것’이 아니라,
양도차익이 있을 때만 과세 대상이 된다는 점입니다.
예시
- A씨가 4억에 산 아파트를 7억에 팔았다면
→ 양도차익은 3억 원 → 이 차익에 대해 세금 부과
다만, 1가구 1주택 요건을 충족한 경우 비과세 대상이 될 수 있습니다.
그 외에는 금액과 보유 조건에 따라 세율이 달라집니다.
양도소득세 기본 계산 공식
양도소득세는 아래와 같은 절차로 계산됩니다.
용어 설명
- 양도가액: 매도 금액
- 취득가액: 매입 금액
- 필요경비: 중개수수료, 취득세, 인테리어 비용 등
- 장기보유특별공제: 보유기간·거주기간에 따라 최대 80%까지 공제
- 기본공제: 연 250만원
2025년 기준 세율 구조
2025년 현재, 주택 수와 보유 기간, 거주 여부에 따라
양도소득세율은 다음과 같이 달라집니다.
① 1가구 1주택 비과세 요건 충족 시
→ 과세 없음 (양도가액 12억 이하일 경우)
② 일반과세 (1주택이지만 비과세 요건 미충족 등)
| 1,200만원 이하 | 6% |
| 4,600만원 이하 | 15% |
| 8,800만원 이하 | 24% |
| 그 이상 | 35%~45% 누진세 적용 |
③ 다주택자 (조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시)
- 기본세율 + 중과세율 적용 (20~30%p 추가)
장기보유특별공제, 얼마나 받을 수 있을까?
보유기간과 실거주기간에 따라 최대 80%까지 양도차익에서 공제 받을 수 있습니다.
| 보유만 10년 이상 | 최대 30% |
| 보유 10년 + 실거주 10년 | 최대 80% |
※ 2025년 기준, 실거주 요건이 강화됨에 따라 단순 보유만으로는 최대 공제 불가
실전 계산 예시
B씨는 2015년에 3억 원에 구입한 아파트를
2025년에 6억 원에 매도.
취득세, 리모델링, 중개수수료 포함 총 3.5억 원 소요
장기보유특별공제 20% 적용 가능
① 양도차익 = 6억 – 3.5억 = 2.5억
② 장기보유특별공제 = 2.5억 × 20% = 5천만
③ 과세표준 = 2.5억 – 5천만 – 기본공제(250만) ≈ 1.975억
④ 적용세율 = 35%
⑤ 산출세액 ≈ 약 6,900만 원
절세 전략, 이렇게 준비하세요
- 1가구 1주택 비과세 요건 확인: 보유+거주 요건 충족이 핵심
- 실거주 기간 확보 후 매도: 장기보유특별공제율 높이기
- 양도 전후 2년 내 타 주택 처분: 일시적 2주택자 예외 적용
- 세무사 상담 통한 신고 시기 조율: 사전신고 또는 예정신고 선택
- 공적 장부 보관: 인테리어 비용, 중개수수료 등 필요경비 증빙 확보
마무리
양도소득세는 단순한 세금이 아니라,
보유 전략과 매도 타이밍에 따라 수천만 원이 달라지는 중요한 변수입니다.
무작정 집을 팔기 전에, 꼭 본인의 상황에 맞는 계산과 전략을 선행해야
예상치 못한 손해를 피할 수 있습니다.