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비과세·중과·종부세 판단의 기준, ‘주택 수’는 이렇게 세어야 합니다
부동산 세금과 청약, 그리고 대출 규제에서 가장 기본이 되는 판단 기준은 바로 ‘내가 몇 채를 보유한 1가구인지’ 여부입니다.
하지만 실무에서는 주택으로 보일 듯 말 듯한 다양한 형태의 부동산이 많고, 이에 따라 주택 수 포함 여부를 명확히 아는 것이 핵심입니다.
이 글에서는 세법 및 실무 기준에 따라 주택 수에 포함되는 경우와 제외되는 경우를 총정리해드립니다.
1. 주택 수 포함 여부가 중요한 이유
- 1가구 1주택 비과세: 1채만 보유해야 양도세 비과세 대상
- 다주택자 중과세율: 2주택 이상 시 양도세 중과(최대 62%)
- 종합부동산세 부담: 공시가격 합산 6억(1주택은 12억) 초과 시 과세
- 청약 1순위 제한: 무주택 여부 기준
- 디딤돌·보금자리론 등 대출 자격 제한: 무주택만 가능
이처럼 주택 수는 모든 세제와 제도에서 ‘시작점’이 되는 기준입니다. 그렇다면 어떤 경우가 주택으로 포함될까요?
2. 주택 수에 포함되는 경우
유형포함 여부비고
| 아파트, 연립, 다세대주택 | 포함 | 등기된 주택 전부 포함 |
| 빌라, 단독·다가구주택 | 포함 | 공동주택 및 단독형 모두 해당 |
| 분양권 | 포함 | 조정대상지역은 취득 시점부터 포함 |
| 입주권 | 포함 | 언제든 주택 수에 포함 |
| 오피스텔 | 조건부 포함 | 주거용 사용 중이면 포함 (실제 사용 기준) |
| 상속주택 | 조건부 포함 | 일정 조건 하에서 주택 수 제외 가능 |
| 미등기주택 | 포함 | 사실상 주택으로 사용 중이면 포함 가능성 높음 |
▶ 관련 법령 확인: 국가법령정보센터 – 소득세법
3. 주택 수에 포함되지 않는 경우
유형비포함 사유
| 미분양 상태의 분양권 | 아직 계약 미체결 시 미포함 |
| 주거용 오피스텔 중 사무용 사용 | 실제 용도 기준으로 판단 |
| 폐가, 멸실된 주택 | 사용불가 상태 증명 시 제외 가능 |
| 상속받은 1주택(일시적) | 다른 요건 충족 시 제외 가능 (3년 이내 양도 등) |
| 농막, 비닐하우스 | 주거 목적 아닌 경우 대부분 제외 |
| 20㎡ 미만 소형주택(공공임대 등) | 일부 특례 적용 시 제외 가능 |
▶ 종합 안내: 국세청 홈택스 – 주택 수 판정 안내
4. 세무상 주의사항
- 분양권은 조정대상지역일 경우 취득 시점부터 주택 수로 간주됩니다.
- 입주권은 보유만으로도 주택 수에 포함되며, 주택과 중복 보유 시 다주택자로 봅니다.
- 오피스텔은 실제 주거 목적 사용 시 주택에 포함되며, 임대용이라도 주거용 구조일 경우 포함 가능성이 있습니다.
- 상속주택, 이혼분할 주택, 미등기 소형건물 등은 판단이 까다로우므로 전문가 상담을 권장합니다.
마무리 요약
주택 수 판단은 세금과 청약, 대출에 직결되는 민감한 사안입니다.
단순히 건물 외형이나 등기 유무로 판단하지 말고, 실제 용도와 세법 해석 기준에 따라 판단해야 정확합니다.
특히 분양권·오피스텔·입주권·상속주택은 사례별로 달라지므로 국세청의 해석 사례를 꼼꼼히 확인해야 합니다.