티스토리 뷰
목차
2025년 기준, 어디가 조정대상지역인가?
아파트를 사거나 팔기 전 반드시 확인해야 할 것이 있습니다.
바로 **‘조정대상지역 여부’**입니다.
조정대상지역은 정부가 주택시장 과열을 억제하기 위해 지정하는 지역으로,
이곳에선 청약, 대출, 세금, 전매 제한 등 모든 부동산 규제가 복합적으로 적용됩니다.
본 글에서는 2025년 기준 조정대상지역 현황부터
확인 방법, 규제 내용, 주의해야 할 투자 포인트까지 자세히 알려드리겠습니다.
조정대상지역이란?
조정대상지역은 국토교통부 장관이 지정하며,
집값이 급등하거나 상승 우려가 있는 지역에 해당합니다.
해당 지역에선 다음과 같은 규제가 적용됩니다.
- LTV(주택담보대출비율) 축소
- 청약 1순위 조건 강화
- 분양권 전매제한
- 다주택자 양도소득세 중과
- 취득세 중과세율 적용
- 종부세 부담 증가
따라서 실거주 목적이든, 투자 목적이든
이 지역에 집을 매입하거나 청약할 때는 사전 확인이 필수입니다.
2025년 기준 조정대상지역은 어디?
2025년 7월 기준, 정부는 과거보다 많은 지역을 규제에서 해제했지만
아직도 일부 수도권 및 인기 지역은 조정대상지역으로 남아 있습니다.
| 서울 | 전 지역 (25개구) |
| 경기 | 과천, 성남(분당), 하남, 광명, 고양(일산동·서구 제외), 수원(영통·권선·장안), 안양(동안), 군포, 안산(단원) |
| 인천 | 미추홀구, 연수구, 서구 |
| 기타 광역시 | 없음 (2023~2024년 대부분 해제) |
※ 위 정보는 발표일에 따라 변동될 수 있으므로 최신 고시 내용 확인 필요
조정대상지역 확인 방법
조정대상지역은 누구나 다음과 같은 경로로 확인할 수 있습니다.
1. 국토교통부 홈페이지
→ [뉴스룸] → [보도자료] → ‘조정대상지역 지정 및 해제 관련 자료’ 열람
2. 한국부동산원 실거래가 시스템
→ 부동산 거래 → 지역 검색 → 지역 규제여부 표시
3. 서울시 토지이용규제정보서비스, 지방자치단체 부동산 포털 등
→ 해당 주소지 검색 시 ‘조정대상지역’ 여부 명시됨
계약 전 반드시 확인해야 할 이유는,
계약 후 계약금 납부나 잔금 일정에 따라 세금 또는 대출 불이익을 피할 수 없기 때문입니다.
조정대상지역에 따라 달라지는 주요 규제
① 대출 규제
- 1주택자 LTV: 최대 50% (비규제지역은 70%)
- 2주택 이상자: 원칙적 금지 (생활안정자금, 상속세 납부 목적 등 일부 예외)
② 청약 규제
- 1순위 요건 강화: 2년 이상 무주택 + 청약통장 가입 24개월 이상
- 재당첨 제한: 최대 10년
- 가점제 비중 확대 (서울 100% 가점제)
③ 세금 규제
- 양도세 중과: 다주택자 기준 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p 추가
- 취득세 중과: 2주택 8%, 3주택 이상 12%
- 종부세 과세표준 세율 상향
조정대상지역, 투자 시 유의할 점
- 분양권 전매 제한 여부 확인: 조정지역 내 민간 분양은 소유권 이전 등기 시까지 전매 불가
- 대출 가능 여부 선확인: 시중은행 또는 모기지 상담 필요
- 계약 후 납부할 세금 시뮬레이션 필수
- 1주택자라도 거주 요건 미충족 시 비과세 배제될 수 있음
이런 경우 반드시 확인 필요합니다
- 청약 당첨 후 전매계획이 있는 경우
- 투자용 아파트 매입을 고민하는 경우
- 기존 주택을 매도하고 새 주택을 취득하는 경우
- 부모 자산 증여 후 자녀 명의로 주택 취득하는 경우
모두 조정대상지역 규제를 미리 숙지하지 않으면, 예상치 못한 과세나 거래 제한에 걸릴 수 있습니다.
마무리
조정대상지역은 단순한 명칭이 아니라, 부동산 거래의 규칙을 완전히 바꾸는 행정지정입니다.
내 집 마련이든, 투자든 모든 출발은 해당 지역의 규제 여부를 확인하는 것에서 시작해야 합니다.
예정된 거래가 있다면
주소지 기반으로 조정대상지역 여부를 직접 확인하고,
청약 조건, 대출 가능성, 세금 시뮬레이션을 병행하는 것이 안전한 절차입니다.