카테고리 없음

지방 저가주택 보유 시 비과세 조건 확인

thedochh1 2025. 8. 1. 23:02

 

 

 

지방에 한 채 더 있다고 무조건 다주택자? 기준을 알면 비과세 가능합니다

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하기 위해 가장 큰 장애물 중 하나가 바로 추가로 보유 중인 주택입니다.
특히 부모님께 물려받은 시골집이나 투자 목적으로 오래 전 구입한 지방의 소형 주택 때문에
본인이 다주택자로 간주되어 비과세 혜택을 놓치는 경우가 종종 발생합니다.

하지만 정부는 일정 요건을 충족하는 경우,
지방에 위치한 저가주택은 ‘주택 수 계산에서 제외’할 수 있는 제도를 마련해두고 있습니다.


이번 글에서는 지방 저가주택이 어떤 조건에서 비과세 판단 시 제외되는지,
실무에서 주의해야 할 포인트까지 상세하게 정리해드리겠습니다.


지방 저가주택이란 무엇인가?

지방 저가주택은 수도권 외의 지역에 위치하면서
공시가격이 일정 기준 이하인 주택을 말합니다.

정부는 실수요 목적이 아닌, 비자발적인 주택 보유 상태에 대해선
다주택자로 간주하지 않도록 예외 규정을 두고 있으며,
지방 저가주택은 그 대표적인 사례입니다.


지방 저가주택 비과세 제외 조건

지방 저가주택이 비과세 요건 판단 시 주택 수에서 제외되기 위한 요건은 다음과 같습니다.

  1. 주택 소재지가 수도권 외의 지역일 것
  2. 해당 주택의 공시가격이 3억 원 이하일 것
  3. 기타 부동산 소득 요건 충족 시

이 요건은 「소득세법 시행령 제154조 제1항」에 따라
1세대 1주택 비과세 요건 충족 시, 해당 지방 저가주택은 주택 수 산정에서 제외되는 근거가 됩니다.

 

 

 


주택 수에서 제외되는 지방 저가주택의 예시

예시 1)
A씨는 본인 명의로 서울 강서구의 아파트 1채와
충청남도 논산시의 단독주택 1채를 보유하고 있음.
논산 단독주택의 공시가격은 7천만 원.

→ 수도권 외 지역, 공시가격 3억 원 이하 → 주택 수 제외 가능
→ A씨는 강서구 아파트를 매도할 때 1세대 1주택 비과세 적용 가능

예시 2)
B씨는 인천에 1채, 경북 구미시에 1채를 보유 중
구미 주택의 공시가격은 2억 9천만 원

→ 인천은 수도권, 구미는 수도권 외
→ 구미 주택이 저가 기준 충족하므로 주택 수 산정 시 구미 주택은 제외 가능


실무상 주의할 점

  1. 공시가격 기준은 양도일 기준으로 판단됨
    → 계약일이나 취득일이 아닌 ‘양도 당시의 공시가격’이 기준
  2. 소유권이 공동명의일 경우, 전체 공시가격 기준으로 판단
    → 지분만 보유하더라도 전체 주택의 공시가격이 3억 초과면 제외 불가
  3. 지방이라도 공시가격이 3억 초과하면 주택 수 포함
    → 지방 핵심지의 아파트는 공시가격 기준 초과하는 경우 많음
  4. 임대소득 발생 시 추가 소득 요건 검토 필요
반응형

중과세 회피에도 적용 가능할까?

지방 저가주택은 단순히 1세대 1주택 비과세뿐 아니라
다주택 중과세 회피 기준 판단 시에도 제외 요건으로 활용될 수 있습니다.

예를 들어, 서울 아파트와 지방 단독주택 1채를 보유한 상태에서
서울 아파트를 양도하려는 경우, 지방 주택이 제외 요건을 충족한다면
중과세율(20~30%추가)이 아닌 일반세율(6~45%)을 적용받을 수 있습니다.

 

단, 지방 저가주택이라 해도 일정 기간 내 양도, 실거주 여부, 임대 소득 발생 여부에 따라
주택 수 포함 여부가 바뀔 수 있으므로 세무사 등 전문가의 사전 상담이 매우 중요합니다.


요약 정리

항목요건설명
지역 요건 수도권 외 지역 수도권(서울, 인천, 경기) 제외
가격 요건 공시가격 3억 원 이하 전체 주택 기준 공시가격 적용
주택 수 산정 제외 가능 비과세 및 중과세 판단 시 제외
적용 시점 양도일 기준 공시가격 기준일 확인 필요
 

마무리

‘지방에 한 채 있다’는 이유로 비과세 혜택을 놓치지 않기 위해선
해당 주택이 법령상 저가주택 요건을 충족하는지 반드시 확인해야 합니다.

비과세뿐만 아니라 중과세 회피 전략에서도 중요한 요소가 되기 때문에
양도 시점의 공시가격, 소재지, 보유 기간 등을 꼼꼼히 확인하고
사전에 대응하는 것이 세금 부담을 줄이는 최선의 방법입니다.