분양권 보유 시 비과세 적용 여부 확인
1주택자인데 분양권 하나 있다고? 과연 비과세가 될까
부동산을 한 채만 갖고 있는 사람이라면, 집을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
하지만 최근 세법이 개정되면서 ‘분양권’도 주택 수로 포함되는 것으로 바뀌었고,
그에 따라 비과세 요건을 충족하지 못하게 되는 사례가 늘어나고 있습니다.
이번 글에서는 ‘1주택자+분양권’ 구조에서
양도소득세 비과세가 적용되는지 여부와
주의해야 할 조건, 예외 조항까지 정리해 드리겠습니다.
분양권도 주택 수로 포함된다
과거에는 분양권은 아직 ‘건물로 완공되지 않은 상태’이므로
주택 수에 포함되지 않았습니다. 하지만 2021년 1월 1일부로 세법이 개정되면서,
분양권도 주택 수에 포함되는 것으로 규정되었습니다.
즉,
- 기존에 아파트 1채 보유
- 이후 아파트 분양권 1건 추가 취득
이런 경우에도 2주택자로 간주되어 비과세 요건에서 탈락할 수 있다는 의미입니다.
비과세가 되는 경우는?
분양권을 보유했더라도 다음과 같은 조건을 충족하면 비과세 적용이 가능합니다.
① 기존 주택을 먼저 양도하는 경우
- 기존 주택을 먼저 양도하고, 그 이후에 분양권 취득
→ 이 경우는 기존 주택 양도 시점에 ‘1주택’ 상태이므로 비과세 적용 가능
예:
- 2015년 A아파트 취득
- 2023년 A아파트 양도
- 2024년 B아파트 분양권 당첨
→ A아파트 양도 시점에는 주택 수 1건 → 비과세 가능
② 분양권을 취득했지만, ‘조정대상지역 외’일 경우
- 분양권이 조정대상지역이 아닌 지역에 있다면
일시적 2주택과 유사하게 일정 요건 하에 비과세 가능
③ 분양권이 부부 공동명의이고, 세대 분리가 되어 있는 경우
- 세대 분리가 확실하고, 분양권과 주택 각각이 다른 세대원 명의라면
주택 수 합산에서 분리되어 판단될 수 있음
비과세 적용이 불가능한 경우
다음과 같은 경우는 기존 주택에 대한 비과세가 적용되지 않으므로 주의가 필요합니다.
- 분양권이 조정대상지역에 있는 경우
- 기존 주택 양도 전에 분양권을 취득한 경우
- 1세대 2주택에 해당되지만 일시적 2주택 요건을 충족하지 못한 경우
- 세대 분리 요건이 인정되지 않는 경우
즉, 기존 주택을 먼저 팔고, 분양권은 이후에 취득하는 순서가 가장 안정적입니다.
실무에서 자주 묻는 질문 정리
Q1. 분양권을 취득했는데, 아직 중도금 납부도 안 했습니다. 이 경우에도 주택 수 포함되나요?
→ 네. 분양계약서 체결 시점부터 주택 수에 포함됩니다.
Q2. 분양권 당첨 후, 기존 주택을 곧바로 팔면 비과세 받을 수 있나요?
→ 일시적 2주택 요건을 충족해야만 가능합니다. (기한 내 양도 등)
Q3. 분양권도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
→ 불가능합니다. 분양권은 주택으로 보되, 보유기간 및 실거주 요건을 충족하지 못하는 경우가 많기 때문에 공제 불가입니다.
핵심 요약
| 분양권 취득 전 주택 양도 | 비과세 가능 | 1주택 상태로 인정 |
| 분양권 조정대상지역 포함 | 비과세 불가 | 2주택 중과 적용 |
| 분양권 취득 후 주택 양도 | 비과세 어려움 | 일시적 2주택 요건 검토 |
| 세대 분리 인정 시 | 사례별 상이 | 가족관계 증명 등 필요 |
마무리
‘분양권 하나쯤은 괜찮겠지’라는 생각이
양도세 폭탄으로 이어질 수 있는 만큼,
기존 주택을 매도하기 전 분양권 보유 여부는 반드시 검토해야 합니다.
세법은 매년 바뀌고, 특히 주택 수 산정 기준과 비과세 적용 조건은
세대 구성, 순서, 지역, 금액 등 복합적으로 작용하므로
조금이라도 애매하다면 전문가 상담을 통해 정확한 판단을 받는 것이 중요합니다.