폐가 보유 시 주택 수 포함 여부 확인하기
비어있는 낡은 집도 주택 수에 포함될까?
양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 부동산 관련 세금의 과세 여부를 가를 때
가장 중요한 기준 중 하나가 ‘주택 수’입니다.
특히 1세대 1주택 비과세 요건이나 다주택 중과세율 판단 시
해당 주택이 과연 ‘주택 수’로 인정되는지 여부는 핵심 포인트가 됩니다.
그렇다면 사람이 살지 않고 방치된 폐가도 주택 수로 계산될까요?
이번 글에서는 폐가의 법적 판단 기준과 실무상 해석 사례를 중심으로
주택 수 포함 여부에 대해 자세히 설명드립니다.
1. 주택 수 계산의 기준
세법상 ‘주택’이란 사람이 거주할 수 있도록 독립된 구조로 되어 있는 건물을 말합니다.
단순히 사람이 살고 있는지가 아니라, 물리적 구조와 용도가 판단 기준입니다.
다시 말해, 실제 거주 유무보다는
건축물대장상 용도, 구조, 상태를 기준으로 판단되며,
주택으로 분류되어 있다면 사람이 살고 있지 않더라도
‘주택 수’에 포함될 수 있습니다.
2. 폐가의 정의와 법적 해석
폐가란 일반적으로 사람이 오랫동안 거주하지 않고 방치되어
사용이 불가능하거나 기능을 상실한 건축물을 의미합니다.
하지만 세법에서는 아래 요건 중 일부라도 충족하면
해당 폐가도 여전히 ‘주택’으로 간주할 수 있습니다.
- 건축물대장에 ‘주택’으로 등재되어 있음
- 구조가 그대로 남아 있고 철거되지 않았음
- 사실상 보수 후 거주가 가능함
즉, 외형상 붕괴되지 않고 물리적 구조가 존재한다면
세무상 ‘주택 수’에 포함될 가능성이 높습니다.
3. 폐가도 주택 수로 인정된 사례
사례 ① : 거주 불가능하지만 철거되지 않은 건물
C씨는 농촌에 20년 넘게 방치된 빈집을 보유 중.
실제로 거주가 불가능할 정도로 파손됐지만, 건축물대장에는 여전히 ‘단독주택’으로 등록되어 있음.
해당 주택 외 서울에 아파트를 소유하고 있었으며, 이를 양도하며 1세대 1주택 비과세를 신청함.
→ 국세청은 해당 폐가도 ‘주택 수’로 간주하여 다주택자로 판단, 비과세 불가 통지
사례 ② : 철거된 건물은 주택 수에서 제외
D씨는 지방에 오래된 단독주택을 보유하고 있었으나
양도 전 철거 신고 후 건축물대장상 ‘멸실’ 처리 완료
→ 철거된 시점 이후 양도한 다른 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 적용 인정
4. 폐가를 주택 수에서 제외시키는 방법
폐가를 보유 중이고 주택 수 계산에서 제외하고 싶다면
다음과 같은 절차가 필요합니다.
- 멸실 신고 및 철거 완료
- 관할 시·군·구청에 ‘멸실 신고’를 하고, 실제 철거한 후 건축물대장상 멸실로 등재
- 용도 변경 신청
- 가능하다면 ‘창고’ 등 주택 이외의 용도로 용도 변경 신청
- 실제로 철거가 불가능하다면 감정평가서 제출 고려
- 거주 불가능한 상태라는 점을 객관적으로 입증
이러한 조치를 취하지 않으면
세무당국은 해당 폐가를 여전히 ‘주택’으로 간주할 가능성이 매우 높습니다.
5. 실무 주의사항
- 건축물대장을 항상 확인해야 합니다.
→ 주택으로 등록되어 있다면 사람이 살지 않더라도 주택 수에 포함될 수 있음 - 등기부등본에 ‘멸실’로 표시되었는지도 확인 필요
- 매도 직전 철거한 경우에도 ‘철거일자’ 기준으로 판단되므로 시기 조율 중요
- 오랜 방치로 인해 철거하지 않고 그대로 보유할 경우, 향후 예상하지 못한 세금 부담이 발생할 수 있음
마무리
사람이 살지 않는 집이라고 해서 자동으로 주택 수에서 제외되는 것은 아닙니다.
폐가도 외형 구조가 유지되고 건축물대장상 ‘주택’으로 등록되어 있다면,
세법상 주택 수로 계산되어 비과세 요건이나 중과세율 적용 시 불이익이 발생할 수 있습니다.
따라서 지방에 오래된 빈집을 보유 중이라면,
지금이라도 건축물대장을 확인하고, 필요 시 멸실 신고 또는 용도 변경을 통해
불필요한 세금 부담을 줄일 수 있는 방향으로 정비하시기 바랍니다.