분양권 보유 시 비과세 요건 체크리스트
놓치면 추징 위험! 분양권이 있을 때 양도소득세 비과세 받는 방법
최근 1주택자 비과세 혜택을 받으려는 분들 중 분양권이나 입주권을 하나쯤 보유한 경우가 많습니다.
그런데 분양권도 국세청 입장에선 주택으로 간주될 수 있어 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
이번 글에서는 ‘1주택 + 분양권’ 또는 ‘기존 주택 처분 후 분양권 보유’ 상태에서 양도세 비과세를 받기 위한 요건들을 정리해봅니다.
실수하면 억 단위 세금을 추징당할 수 있는 민감한 영역이니 반드시 꼼꼼히 체크해보시기 바랍니다.
1. 현재 분양권은 주택으로 본다 (2021년 1월 이후 취득 기준)
2021년 1월 1일 이후부터는 분양권도 주택 수에 포함됩니다.
즉, 1주택자가 분양권을 새로 취득했다면 ‘2주택자’로 간주되며, 기존 주택을 매도할 때 양도세 비과세를 받을 수 없습니다.
예외는 2021년 1월 1일 이전에 분양권을 취득한 경우입니다.
이 경우엔 아직 주택 수로 보지 않지만, 추후 완공되어 등기되면 그 시점부터 주택 수에 포함되므로 계획이 매우 중요합니다.
2. 비과세 받으려면 어떤 조건을 맞춰야 하나?
▪ 기준: 양도 당시 ‘1주택자’ 상태여야 함
기존 주택을 먼저 팔고 나서 분양권만 보유한 상태에서
**해당 주택의 보유기간·거주요건(조정지역 여부에 따라 상이)**을 만족해야 비과세가 가능합니다.
▪ 1세대 1주택 + 분양권 → 주택 양도 시점에 2주택이면 과세 대상
단, 주택을 먼저 양도하고, 분양권만 남은 경우라면 비과세 가능
3. 분양권 보유 시 비과세 받는 체크리스트
아래는 분양권 보유자 중 기존 주택을 비과세로 매도하려는 분들이 반드시 확인해야 할 항목입니다.
| 분양권 취득일 | 2021년 1월 1일 전? 주택 수 미포함 / 이후? 주택 수 포함 |
| 주택 양도일 기준 주택 수 | 양도일 기준 2주택이면 비과세 불가 |
| 기존 주택의 보유+거주 요건 | 조정지역이면 2년 보유+2년 실거주 필요 |
| 주택 양도 후 일정기간 내 분양권 입주 여부 | 보유 주택 매도 후 바로 분양권 입주하면 실거주 목적 인정 가능 |
| 일시적 2주택 예외 인정 여부 | 주택 → 분양권 순서라면 ‘일시적 2주택’ 인정 불가 (기존주택 → 신규 주택 원칙 위배) |
4. 자주 하는 실수
- 분양권이 주택이 아니라고 생각하고 기존 주택을 비과세로 매도
→ 분양권 취득일이 2021년 이후이면 과세 대상 - 기존 주택 양도 후 분양권이 있으니 또 비과세 가능하겠지?
→ 분양권은 비과세 대상 아님. 양도 시 무조건 과세 - 일시적 2주택 예외 적용받는다고 착각
→ 분양권 → 주택 순서는 인정되지 않음 (반대 순서만 인정)
5. 고가주택일 경우 비과세도 부분적용
기존 주택이 시가 12억 원 초과 고가주택일 경우엔
비과세 요건을 충족하더라도 전체 금액이 아니라
비과세 적용분과 과세 적용분을 나누어 계산하게 됩니다.
즉, ‘비과세’라 해도 실제로는 세금이 일부 발생할 수 있습니다.
마무리 조언
분양권 하나로 인해 1세대 1주택 비과세 요건이 무너지는 경우가 많습니다.
국세청은 주택 수 산정 시 ‘분양권 포함 여부’와 ‘취득일 기준’에 따라 다르게 판단하며,
양도세 신고 시 이를 놓치면 과소신고 가산세까지 부과될 수 있습니다.
기존 주택 매도 전에 반드시 현재 주택 수, 분양권 취득일, 조정지역 여부, 보유기간과 실거주 기간을 전부 체크해보셔야 하며,
경우에 따라서는 전문가 상담을 받는 것도 좋습니다.